第四代住宅要来了！莆田中心城区“立体生态住宅”试点方案公开征求意见！

近日，莆田市自然资源局发布关于公开征求莆田市中心城区开展“立体生态住宅”试点实施方案修改意见的公告。其中，莆田市中心城区将通过公开出让方式取得的。具体内容如下：

关于公开征求莆田市中心城区开展“立体生态住宅”试点实施方案修改意见的公告

为推进我市生态宜居城市建设，促进城市高质量发展，切实提升人居环境品质，结合本市实际，我局牵头起草了《莆田市中心城区开展“立体生态住宅”试点实施方案》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。

　　此次公开征求意见时间为2024年3月22日至2024年4月5日（共15日），修改意见可以信函、邮件等方式送至莆田市自然资源局（联系电话：2658950，邮箱：ptzrzyspk@163.com）。

　　附件：莆田市中心城区开展“立体生态住宅”试点实施方案（征求意见稿）。

莆田市自然资源局

2024年3月22日

《莆田市中心城区开展“立体生态住宅”试点实施方案（试行）》（征求意见稿）

为促进城市高质量发展，推进生态宜居城市建设，切实提升城市人居环境品质，结合本市实际，决定开展立体生态住宅试点工作，特制定实施方案如下:

一、目的及意义

立体生态住宅，是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园庭院的建筑模式。立体生态住宅，打破了传统居住模式，为城市提供了新的居住方案，城市建筑与园林景观相生共融，真正提升人居环境品质。推行立体生态住宅试点，对推动房地产行业实现绿色转型和高质量发展，促进经济发展具有重要意义。

二、总体要求

立体生态住宅的设计应符合国家现行相关住宅规范规定，以保障建筑安全性及城市风貌的整体协调性为基本原则，因地制宜、以人为本，在经济、合理、有效利用土地和空间的前提下，按照经济、适用、安全、绿色、美观的要求进行建设。

三、建筑形式

（一）住宅建筑应为中高层及以上建筑，并建设为智能化楼宇。住宅套型建筑面积应≥144㎡，且套型建筑面积≥160㎡的套数比例需大于立体生态住宅总套数的60%。立体生态住宅地块在同一自然分隔区域内统一进行立体生态住房建筑形态设计并精装修交付。

（二）空中花园：设置外挑层高大于等于两个自然层高的绿化平台或奇偶层错层设置的绿化平台。

（三）空中园林街巷：设置层高大于等于两个自然层高，供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台。

四、适用范围

莆田市中心城区通过公开出让方式取得的，并在国有建设用地使用权出让公告、出让合同及规划条件中明确可作为立体生态住宅的住宅、商住等项目。

五、试点项目确定程序

由属地区政府（管委会）提出拟建设的试点“立体生态住宅”项目，报市政府研究确定。

六、支持政策

（一）项目建筑间距和建筑退距按建筑主体（不含外挑的绿化平台）进行计算，消防和安全距离按相关规范要求执行。其余建筑间距和退距等应按《福建省城市规划管理技术规定》有关规定执行。

（二）项目内部日照按建筑主体测算，对项目周边日照执行相关建筑日照技术标准。

（三）建筑底层设置层高不低于3.30米、不高于5.1米的居民公共休闲架空空间，应通透设计或局部采用透明玻璃材质。符合以上要求的公共休闲架空空间，不计入容积率和公摊面积。

（四）“空中花园”：应设置在建筑主体结构外且外开敞式设计，平台不封闭、无围护结构，平台绿化面积不小于其水平投影的30-50%，绿化覆土深度不低于0.5米，小乔木或大灌木覆土深度不低于1米，平台绿化部分应结构降板处理，降板高度不少于0.3米。符合以上要求的，平台外挑尺寸小于1.8米的部分，按其结构底板水平投影面积的1/2计入容积率和产权面积；大于1.8米的部分不计入容积率和产权面积。

（五）在保证建筑结构安全的前提下，试点住宅建筑中每套住宅“空中花园”水平投影面积可突破《福建省城市规划管理技术规定》中该类空间不得大于套内建筑面积（不含套内阳台建筑面积）的 15%的限制，但不得超过该套住宅套型建筑面积的30%。“空中花园”的外挑尺寸为建筑主体结构外挑部分的总宽度，空中花园的外挑尺寸大于2.4米且小于3.6米。套型在建筑主体结构外同一方向上仅允许设置一处外挑功能空间，即阳台出挑方向不得设置户属空中花园、设备板等，或户属空中花园内及上空不得设置阳台、设备板等。

（六）“空中园林街巷”：平台绿化面积不小于其水平投影的30%，绿化覆土深度不低于0.5米，小乔木或大灌木覆土深度不低于1米，平台绿化部分应结构降板处理，降板高度不少于0.3米。“空中园林街巷”应设置于建筑公共区域，不得与户属空中花园相邻设置。除客厅外，户内其它空间不得与“空中园林街巷”开门联通；需连接一定数量的住户并供业主共享。符合以上要求的，“空中园林街巷”不计入容积率和产权面积。

（七）项目建筑密度可按首层建筑基底面积计算。

（八）不得在北侧设置“空中花园”，不得设计带有敞开连廊（“内天井”）的户型，需设置一处生活阳台。鼓励住宅建筑间建设地面风雨连廊，不计容积率、建筑密度和产权面积。

（九）住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房（指需移交供电部门的 10kv 及以下电压等级的供配电设施，包括环网室、配电室等）不计入容积率。

（十）鼓励开发地下空间。在满足消防安全和规划设计条件要求的前提下，允许立体生态住宅项目利用地下空间(指地下一层)额外新增配置家政便民、文化休闲、体育健身等城市社区嵌入式服务设施，用于完善 15 分钟社区生活圈配套，提升居住区品质；由此增加的地下建筑面积，不计算容积率，不收取土地价款，建成后归全体业主所有。项目经营使用由开发单位与业主自行协商。

（十一）户属空中花园和空中园林街巷的防水、绿化、排水应符合相关管理部门及现行行业标准的有关规定，做好防坠落、防雨污错混接、泥沙过滤等养护必要措施，并确保结构安全。户属空中花园、阳台的排水管道应接入污水管网，户属空中花园、空中园林街巷的花池排水要做好泥沙过滤，避免泥沙进入排水管网。

七、监管要求

（一）市自然资源局。与开发商签订土地合同时，同步向开发商出具《关于做好立体生态住宅“空中花园”监管工作的提醒函》（详见附件1）。

（二）市住房和城乡建设局（含市园林中心）。结合莆田本地植物生长习性和分类，确定适宜种植植物品种参考清单、配置标准及养护要求。对试点项目建筑设计方案中的空中花园、空中园林街巷等绿化方案设计专篇出具书面意见。（详见附件2）。

牵头联合验收，市自然资源局、市城市管理局等部门配合。将“立体生态住宅”项目的空中花园、空中园林街巷等特有部分及绿化实施情况纳入建筑主体工程项目同步规划、同步设计、同步实施、同步验收、精装交付。对验收不合格或擅自改变功能的依法认定不享受“立体生态住宅”支持政策，造成的超容积率、超面积等按违法建设由市城市管理局处理。

（三）市城市管理局。督促物业管理公司按合同约定加强管理，加强违建相关法律法规的宣传工作；做好“立体生态住宅”的违法建设查处工作；将违法建设处罚信息录入“信用中国平台”和“国家企业信用信息公示系统”。

（四）属地区政府、乡镇（街道）。对项目的空中花园、空中园林街巷进行日常巡查，发现问题及时制止并告知城市管理部门，开展联合行动，具体查处违法建设行为。

（五）开发建设单位。将空中花园、空中园林街巷的用途，业主相关义务及物业公司相关责任纳入房屋销售合同和物业管理合同，并与业主同步签订监管协议书（详见附件3）明确业主后期管理和维护义务，取得业主承诺并出具承诺书交物业管理公司作为日常管理的依据，严禁业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷。

（六）物业管理公司职责。应与所属街道（乡镇）签订立体生态住宅物业管理公司监管协议（详见附件4），负责对空中花园和空中园林街巷的后期管理，劝导业主按照规范使用，保障立体生态住宅项目正常运行，对违规行为及时上报有关部门进行查处。

（七）住宅买受人职责。应出具立体生态住宅“空中花园”规范使用承诺书（详见附件5）交物业管理公司作为日常管理的依据，与开发建设单位签订立体生态住宅“空中花园”监管协议书并严格执行；不得私自改变用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷。

八、附则

（一）本方案由市自然资源局、市住房和城乡建设局、市城市管理局负责解释。 

六、（二）本方案自印发之日起施行，试行三年，试行期间根据实际情况适时调整补充。各县（区、管委会）可根据各属地实际情况，出台相应实施细则。

（三）仙游县参照执行，“立体生态住宅”试点项目由县政府研究确定。

附件：1.关于做好立体生态住宅“空中花园”监管工作的提醒函

2.立体生态住宅建筑绿化指南

3.立体生态住宅“空中花园”监管协议书

4.立体生态住宅物业管理公司监管协议

5.立体生态住宅“空中花园”规范使用承诺书

附件（1）关于做好立体生态住宅“空中花园”监管工作的提醒函（参考文本）

XXX房地产开发公司:

为进一步加强“立体生态住宅”监管工作，切实将绿色生态理念融入城市建筑，提升城市品质，改善居住环境，提醒做好如下工作：

一、应在项目销售明显位置张贴经审定的规划总平图及方案文本，公示立体生态住宅“空中花园”规范使用承诺书、立体生态住宅“空中花园”监管协议书等。样板房应按照审批通过的设计文件真实、准确反映立体生态住宅“空中花园”的装修装饰标准。不得发布违法广告或虚假宣传。

二、要将空中花园、空中园林街巷的用途，业主相关义务及物业公司相关责任纳入房屋销售合同和物业管理合同，并与业主同步签订监管协议书，明确业主后期管理和维护义务，取得业主承诺并出具承诺书交物业管理公司作为日常管理的依据。

三、在物业招投标过程中，应明确中标物业服务企业应当执行《立体生态住宅“空中花园”监管协议书》。同时应监督物业管理公司加强对空中花园和空中园林街巷的后期管理，劝导业主按照规范使用，保障立体生态住宅项目正常运行，对违规行为及时上报有关部门进行查处。

莆田市自然资源局

年     月    日

抄送：属地政府城管局、属地街道（乡镇）。

附件（2）莆田市立体生态住宅建筑绿化指南（初稿）

为规范我市中心城区立体生态住宅试点建筑空中花园、空中街巷等有关附属绿化的建设和管理，推进生态宜居城市建设，进一步改善城市人居环境品质，根据《莆田市城市园林绿化管理条例》《城市垂直绿化技术规范》（DBJ/T13-124-2010）《福建省屋顶绿化应用技术标准》（DBJ/T 13-303）以及《莆田市中心城区开展“立体生态住宅”试点实施方案（试行）》等法规、规范标准及文件，结合工作实际，制定本指南。

一、 植物选择

根据环境条件和景观需要，贯彻适用、美观、经济的原则，选择适宜的植物（具体植物参考名录见后）：

（一）考虑风荷载影响及生长荷重等因素，以灌木、地被植物及藤本植物为主，可选择小乔木，不种植高大乔木或根系穿刺性强的植物品种。

（二）选择耐旱抗寒、耐涝、耐贫瘠、抗风能力佳、不易倒伏、抗污抗逆性强、吸尘防噪、病虫害较少、无毒少刺、适应性好、管养难度低的植物种类。

（三）以乡土植物种类为主，禁止使用外来入侵物种，并根据建筑墙体朝向、光照条件、种植环境选择喜荫或喜阳的植物。

二、 植物配置

（一）配置建议

植物配置设计形式可多样化，建议以常绿植物为主、可选择彩叶或开花植物，形成色彩丰富、有季相变化的绿化景观，可合理布局芳香类驱蚊虫植物配置。

（二）安全要求

1.实施绿化时应根据荷载情况确定栽植基质、种植土层的厚度及栽植植物种类；栽植基质要以轻型环保富含腐殖质的基质为宜。

2.乔灌木高度宜不大于2米，栽植应保证安全距离，且不应遮挡室内采光，同时必须有可靠的防倒伏、防坠落措施，并采取预埋钢管固定等符合防风要求的稳固措施；对于攀援类或蔓性苗木不易攀附的情况宜采取牵引固定的辅助措施，促进植物固定和防风防掉落；若采用支架外挂栽植槽（或容器）绿化，须考虑最大承重及确保支架挂件安全牢固、耐腐蚀，防止物件坠落。

三、绿化养护

（一）科学浇水

根据本市不同季节的气候特点、立地条件及植物特性，安排浇水次数和频率，配合滴灌、喷灌等方式浇水，浇足浇透；定期进行排查、疏通和清理排水设施，保持较好的透水性，避免因积水造成植物死亡。

（二）修剪整形

植物必须及时修剪，科学控制植物高度，保持根冠比平衡；对攀缘植物或蔓性苗木进行藤蔓整理、造型、牵引和固定，使其向指定方向生长以达到预期效果。

（三）补植更换

抓住春季的有利时机，及时进行补植，重点对死株进行清理和补种，对影响景观、树势弱、病虫害严重的植株进行更换，对花灌木缺株、绿篱色带缺苗断垄处进行补植补栽，对边缘色带斑秃、地被枯黄进行补植，确保整体绿化效果。

（四）中耕除草

清除杂草应连根拔起，做到除早、除小、除了；栽植槽（或容器）种植植物可以通过翻盆达到松土目的，促进土壤养分分解。

（五）施肥

不同植物、生长的不同时期所需养分不同，应进行针对性施肥，一般春季适量施用有机肥料或综合肥料，保障植物枝繁叶茂，对开花植物开花前适当加施氮肥和磷钾肥，施肥应遵循“少量、勤施”的原则，防止肥量大或施肥后浇水不及时而引起的“烧苗”现象。

（六）病虫害防治

病害以提前预防为主，虫害遵循治早治小的原则，冬季应人工剪除病虫枝，清除病叶，减少病虫来源，夏季高温高湿要提前施药，做好天牛、蚜虫、红蜘蛛等病虫害防治。

（七）安全管理

开展养护工作尤其是进行修剪枝条、更换植株等高空作业时，应严格遵守各项安全管理规定，避免安全事故发生、及时消除安全隐患；做好台风灾害预防，检查种植槽（盆）、固定骨架、排水管道等设施设备，保证牢固有效、排涝通畅，并及时对植物进行修剪、加固。

四、其他要求

本指南未尽事宜，须符合国家和地方现行相关法规政策、标准规范等。

附件（3）立体生态住宅“空中花园”监管协议书（参考文本）

甲方（出卖人）：

乙方（买受人）：                    身份证号：

根据我国相关法律法规，就乙方购买的甲方开发的“XXXX项目”（项目名称）项目住宅“空中花园”相关事宜，经甲乙双方本着平等自主的原则协商一致，达成如下协议：

一、“XXXX项目”为莆田市推进立体生态住宅建设、提升建筑及城市品质确定的试点项目，甲乙双方同意接受并服从政府相关部门出台的立体生态住宅试点项目相关政策，无论政策出台时间与甲乙双方买卖行为之先后。

二、本协议中空中花园专指乙方购买的“XXXX项目”住宅中外挑室外绿化平台。

三、该空中花园绿化景观由甲方按规划审批通过的绿化方案进行建设，并与乙方购买的住宅同步交付。双方同意空中花园绿化以上述规划审批方案为准。

四、空中花园管理

（一）该空中花园作为业主所购住宅的专有部位，乙方对其拥有所有权和使用权。同时乙方亦认同：因该空中花园景观绿化在建筑立面上作为城市公共界面的一部分，故该空中花园具备一定公共属性。乙方同意在所购房屋的建筑生命周期内，接受并服从政府相关部门对空中花园绿化的监督管理。

（二）乙方承诺：

1.空中花园内已栽种好的苗木，作为城市建筑和本项目外观的必要组成部分（详见附件植物名录表），甲方在交付该空中花园后，乙方不得进行更改或移除（经物业服务企业确认植物病虫害或死亡的，可更换植物名录表内绿植，更换后的绿植须与此前绿化效果一致）。

2.不对该空中花园、相邻公共设施进行破坏或改建和调整。不减少该空中花园经规划审批的绿地面积，不擅自改变空中花园的相关功能，不擅自修（搭）建任何建（构）筑物或装置，不得封闭空中花园，不改变空中花园外观形状、大小、规划用途等。

3.在空中花园使用过程中不超出空中花园设计荷载，不影响或遮挡空中花园绿化效果。鉴于空中花园绿植生长和病虫害可能对空中花园建筑结构、防水、给排水、其它绿化造成损害或安全隐患，应及时向物业服务企业报告上述可能存在安全隐患的相关状况以便物业服务企业协助予以排除和修正。

4.在空中花园内不堆放杂物或生活垃圾，不圈养大型家畜禽，不进行可能对相邻住户及单元公共部位造成不良影响的行为。注重保持空中花园的整洁美观，维护良好的公共环境。

（四）为共同维护良好的小区环境和城市公共景观界面效果，乙方自愿同意委托物业服务企业对其空中花园使用状况进行监督和纠正，实现早发现、早报告、早制止。乙方自身有违背本协议上述约定的行为的，乙方同意物业服务企业不定期巡查并及时报告政府相关部门，并同意物业服务企业有权要求业主在限定期限内自行改正或拆除，若乙方未自行改正或拆除的，物业服务企业可及时报请政府相关部门进行改正或拆除，相关改正拆除及空中花园恢复费用由业主承担。对于拒不配合调查取证、拒不改正的业主，政府相关部门予以冻结房屋产权，失信行为计入不良信用记录，予以信用扣分。

五、其他约定

（一）物业服务企业、项目承建商或属地城管部门工作人员，为检查、维修空中花园，或为空中花园及相邻公共区域安装设施，或为履行物业服务企业对空中花园的养护管理责任，有权携带必需的设备、机器及材料进入空中花园，乙方应提供必要协助。

（二）乙方所购住宅若空置或出租，应及时向物业服务企业报备，使得物业服务企业能顺利履行其对该空中花园的日常管理养护职责，以保障该空中花园的绿化效果不受影响。

（三）甲方在物业招投标过程中，明确中标物业服务企业应当执行《立体生态住宅“空中花园”监管协议书》。

（四）该项目的空中园林街巷、屋顶花园为小区公共区域，乙方不得私自占用，不得改变其功能，不得修（搭）建任何建（构）筑物或装置，由物业服务企业负责日常管理养护；甲方不得发布违法广告或虚假宣传。

（五）乙方需出具《立体生态住宅“空中花园”规范使用承诺书》交物业管理公司作为日常管理的依据。

六、本协议未作约定的，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》和附件及补充协议为准。关于空中花园的相关约定与本协议不一致的，以本协议为准。

七、本协议一式肆份，甲方执叁份（移交物业服务企业、属地街道（乡镇）各壹份）、乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签订之日起生效。

甲方（出卖人）：                 乙方（买受人）：

委托代理人：                    委托代理人：

年月日                          年月日

（附件：XXX项目空中花园绿化景观植物名录表）

附件（4）立体生态住宅物业管理公司监管协议（参考文本）

甲方：莆田市XXX区XXX街道办事处（以下简称甲方）

法定代表人：            职务：

乙方：XXXX物业管理公司（以下简称乙方）

法定代表人：            职务：

根据我国相关法律法规，就乙方负责物业管理服务的“XXXX项目”（项目名称）住宅后期管理相关事宜，经甲乙双方本着平等自主的原则协商一致，达成如下协议：

一、提高认识

乙方要在思想上充分认识到对空中花园、空中园林街巷违法建设行为及时进行劝阻、制止和报告是物业服务企业的重要职责和义务；严禁业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷，劝导业主按照规范使用，保障立体生态住宅项目正常运行。

二、强化管理

在小区日常管理中，乙方拥有熟悉情况、易于沟通的优势，在管理工作中，要充分发挥自身的服务优势，加大对业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷的日常监督检查力度，对出现的违规行为在最短时间内控制局面，停止违建施工。

（一）源头控制。要做好门禁工作，加大小区门岗监管力度，对进入小区的建筑材料要认真盘查、做好登记、严格控制，坚决禁止违建材料、施工人员进入小区。

（二）日常巡查。对登记在册的装修户，要做到每天上门巡视，对小区内的空中花园和空中园林街巷加大巡视力度。

（三）及时制止。对个别业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷的行为，要第一时间及时进行劝阻、制止，并督促改正，发出书面限期整改通知，要求业主限期自行整改并恢复原状。

（四）迅速上报。若遇到业主不听劝阻和制止，在制止无效的情况下，拒不改正的，应及时向甲方和属地城管部门报告。所有报告必须有书面记录，记载报告的时间、接受的人员等。

三、做好协助

乙方要积极配合甲方做好物业管理区域内业主私自改变空中花园用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷的治理工作，主动配合城管部门到小区进行现场调查取证，做好违法建设行为相关处理过程和结果记录资料的存档备查。

四、广泛宣传

乙方要积极发挥宣传导向作用，可在小区内通过展板、宣传栏等形式，开展一些违建知识的普及和宣传；定期或滚动刊登相关的物业管理条例中涉及到违建的法律法规知识，解答疑难问题，对典型的私自改变空中花园用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷的行为要及时、公开曝光，使业主自觉地遵守和执行有关的法规政策。

五、严肃责任

乙方不得超越服务权限，擅自批准或同意业主私自改变空中花园用途，违法违规封闭空中花园和空中园林街巷。对巡查不到位、报告不及时、纵容、串通、包庇业主违规行为的乙方企业和负责人，进行通报批评，作为不良记录纳入企业信用管理。

六、其他约定

1.乙方应对业主出具的《立体生态住宅“空中花园”规范使用承诺书》进行备案，并严格执行《立体生态住宅“空中花园”监管协议书》。

2.本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份。具有同等法律效力，自双方签订之日起生效。

甲方：莆田市XXX区XXX街道办事处（盖章）

法定代表人（或授权代表）签字：

乙方：（盖章）

法定代表人（或授权代表）签字:

签约时间：年月日

附件（5）立体生态住宅“空中花园”规范使用承诺书（参考文本）

本人___，___年___月___日购买“XXXX项目”XX楼XX号房屋，现郑重承诺如下:

1.空中花园内已栽种好的苗木，作为城市建筑和本项目外观的必要组成部分，建设单位在交付该空中花园后，本人不得进行更改或移除（经物业服务企业确认植物病虫害或死亡的，可更换植物名录表内绿植，更换后的绿植须与此前绿化效果一致）。

2.不对该空中花园、相邻公共设施进行破坏或改建和调整。不减少该空中花园经规划审批的绿地面积，不擅自改变空中花园的相关功能，不擅自修（搭）建任何建（构）筑物或装置，不得封闭空中花园，不改变空中花园外观形状、大小、规划用途等。

3.在空中花园使用过程中不超出空中花园设计荷载，不影响或遮挡空中花园绿化效果。鉴于空中花园绿植生长和病虫害可能对空中花园建筑结构、防水、给排水、其它绿化造成损害或安全隐患，应及时向物业服务企业报告上述可能存在安全隐患的相关状况以便物业服务企业协助予以排除和修正。

4.在空中花园内不堆放杂物或生活垃圾，不圈养大型家畜禽，不进行可能对相邻住户及单元公共部位造成不良影响的行为。注重保持空中花园的整洁美观，维护良好的公共环境。

5.为共同维护良好的小区环境和城市公共景观界面效果，本人自愿同意委托物业服务企业对空中花园使用状况进行监督和纠正。本人同意物业服务企业、项目承建商或属地城管部门，为检查、维修空中花园，或为空中花园及相邻公共区域安装设施，或为履行物业服务企业对空中花园的养护管理责任，有权携带必需的设备、机器及材料进入空中花园，本人将提供必要协助。同意物业服务企业不定期巡查并及时报告政府相关部门，并同意物业服务企业有权要求在限定期限内自行改正或拆除，若未自行改正或拆除的，物业服务企业可及时报请政府相关部门进行改正或拆除，相关改正拆除及空中花园恢复费用由本人承担。

承诺人：

联系电话:

身份证号：

时间：___年__月__日