莆田市2018年一季度楼市总结 商品住房均价9868元/㎡

一季度，全市房地产市场呈现“一平二降三升”态势：“一平”是商品房新开工面积同比基本持平；“二降”是房地产开发投资及商品房销售面积出现下降；“三升”是批准预售面积、住房销售价格及二手房交易面积呈现上升。具体运行特征如下：

一、房地产开发投资情况

1、商品房新开工面积同比持平

在我市持续加大土地供应促进项目动工背景下，全市商品房新开工面积在去年第四季度182.08万㎡的高峰期后，今年一季度仍在100万㎡以上，与去年同期基本持平。1-3月份全市商品房施工面积为1899.54万㎡，较去年同期比增2.04%，其中新开工面积104.98万㎡，同比略降3.80%，与去年同期基本持平。

从各县区新开工项目看，荔城区的青山宫邸、秀屿区的国湄领秀、北岸的浪琴湾天澜等一些较大项目动工建设，带动本辖区新开工面积大幅增长。其中荔城区34.93万㎡，比增3869.32%（去年同期仅0.88万㎡）；秀屿区19.26万㎡，去年为0；北岸2.94万㎡，去年也为0；仙游县21.97万㎡，比增33.56%。城厢、涵江上年度新拍卖的地块目前处于手续审批阶段，一季度新开工面积同比下降，其中城厢区5.70万㎡，比降53.39%；涵江区20.18万㎡，比降39.25%。

  2、房地产开发投资出现比降

一季度，受中心城区没有首期新开工项目、土地购置费为0的影响，全市房地产开发投资同比下降。1-3月，全市房地产完成开发投资42.51亿元，较去年同期（62.04亿元）比降31.48%。

从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），都呈不同程度的比降。其中仙游县完成投资9.15亿元，比降13.76%；荔城区10.14亿元，比降17.95%；城厢区8.3亿元，比降32.63%；涵江区13.01亿元，比降33.52%；秀屿区1.00亿元，比降20.63%；北岸0.12亿元，比降80%。

二、商品房供求关系情况

1、商品房批准预售面积成倍增长

由于去年第四季度新开工面积大幅增加（占2017年全年的51%），今年一季度商品房批准预售面积呈现大幅增长。1-3月，全市商品房批准预售面积90.64万㎡，比增111.33%；其中商品住房批准预售面积64.69万㎡，比增73.99%。

从分区域看，各县区的商品房批准预售面积都呈不同幅度的增长。其中仙游县33.05万㎡，比增34.08%；荔城区23.01万㎡，比增254.00%；城厢区10.76万㎡，比增153.77%；涵江区17.51万㎡，比增286.53%；秀屿区（含北岸）6.30万㎡，比增112.21%。

2、商品房销售面积同比下降

受部分楼盘房价过高以及实行网签均价统一调控影响，一季度全市商品房销售面积同比下降，但呈逐月回升态势。据商品房买卖合同网签系统统计，1-3月份，全市商品房销售面积74.8万㎡，比降17.33%；其中商品住房销售54.82万㎡，比降32.05%。1-3月份分别为15.87万㎡、25.86万㎡、33.47万㎡，呈逐月回升态势。

从各县区销售情况看，仙游县由于去年基数较低，且今年坝下新天地、皇庭美域等大型项目开始销售，一季度销售面积同比增幅明显；荔城区一些高价地块项目入市，因其房价过高销售低迷，导致全区一季度销量下降明显。各县区销售面积分别为：仙游县23.12万㎡，比增57.07%；荔城区9.18万㎡，比降62.35%；城厢区17.02万㎡，比降12.81%；涵江区16.46万㎡，比降26.81%；秀屿区（含北岸）9.02万㎡，比降1.42%。

3、商品房销售均价同比上升

从对商品房买卖合同网签价格统计，今年一季度，全市商品房销售均价9571元/㎡，比增12.59%；其中商品住房销售均价为9868元/㎡，比增16.71%。1-3月全市商品房销售均价分别为9558元/㎡、10430元/㎡、9417元/㎡。

商品住房销售均价按县区分，都呈不同程度的上升，中心城区涨幅更大，均价达14500元/㎡以上。其中荔城区14524元/㎡，比增40.53%；城厢区14582元/㎡，比增28.32%；涵江区8931元/㎡，比增21.03%；秀屿区（含北岸）5966元/㎡，比增8.30%；仙游县6393元/㎡，比增7.83%。

通过楼盘销售数据分析，各区域各项目商品住房均价差距不断拉大。其中，荔城区、城厢区去年几个高价取得土地的项目集中上市销售，其销售均价（含精装）在20000元/㎡左右，均比周边楼盘高出5000元/㎡左右；秀屿区的碧桂园·浪琴湾项目、上塘珠宝城二期C地块项目销售均价分别为5381元/㎡、6585元/㎡；涵江区的国湄领涵项目继续发挥国企稳定市场作用，以低于周边楼盘1500元/㎡左右销售，均价为7436元/㎡。

4、非住宅商品房库存依然较大

随着批准预售面积的增加和销售面积的减少，商品房库存面积相应上升了。从批准预售面积和销售面积数据看，一季度全市商品房供销比为1.21:1，其中商品住房供销比为1.18:1。一季度共增加商品房库存15.84万㎡，其中商品住房8.87万㎡、商业4.44万㎡、办公0.98万㎡。

 截止3月末，全市商品房库存面积341.95万㎡，去化周期12个月。其中住宅 195.1 万㎡、去化周期 8个月；商业100.39万㎡、去化周期49个月；办公46.46万㎡、去化周期35个月，非住宅商品房库存依然较大。

5、二手房交易量价齐升

一季度全市二手房交易面积平稳增长，但受一手房价格上涨的影响，二手住房价格相应上涨，同比增长幅度明显。1-3月份全市二手房成交面积21.36万㎡、比增15.21%；其中二手住房成交面积18.59万㎡、比增14.32%，成交均价5699元/㎡、比增28.70%。

分区域看，市本级二手房交易面积16.11万㎡、比增6.58%（其中二手住房成交面积13.40万㎡、比增3.16%，成交均价6639元/㎡、比增37.94%）；仙游县二手房成交面积5.25万M2、比增53.96%（其中二手住房成交面积5.19万㎡、比增58.72%，成交均价3269元/㎡、比增29.19%）。仙游县因去年实施购房补贴化解商品房库存，市场上一手房房源减少，部分购买者转为选择购买二手房，因此一季度二手房交易量呈较快增长显。

三、土地及金融信贷情况

1、房地产用地供应同比增长

一季度全市出让房地产用地面积及价款同比明显增长。全市通过招拍挂供应房地产经营性用地7宗18.73公顷（合280.95亩），与去年同期（132亩）比增112.84%；出让总价款208760万元，同比增长925.85%。

按区域分，市本级供地1宗6.22公顷（合93.3亩）、比增34.34%，总价款145000万元，平均每亩1554.13万元。地价较高的原因是该地块位于市中心三级土地级别，属稀缺地块，采取“限地价控房价加公证摇号”方式出让，共吸引18家知名企业参与竞拍。仙游县已供地6宗12.51公顷（合187.65亩）、比增200%，总价款63760万元，平均每亩339.78万元。

2、房地产各项贷款增速放缓

截至2月末，全市房地产各项贷款余额610.09亿元，同比增长16.64%，增速比11月末下降2.04个百分点；今年新增18.45亿元，同比少增0.84亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为33.02%，同比提高2.1个百分点。

房地产开发贷款同比下降。截至2月末，全市房地产开发贷款余额78.95亿元，同比下降21.49%，今年减少2.89亿元，同比多减5.6亿元。其中：地产开发贷款（即:政府土地储备机构贷款）同比大幅下降75.39%，住房开发贷款余额同比下降5.55%。地方开发贷款的大幅下降主要是由于今年大量土地储备机构贷款被地方政府债券置换。

个人住房贷款稳步增加。截至2月末，全市个人住房贷款余额493.6亿元，同比增长27.42%，今年新增21.21亿元，同比多增6.03亿元。其中，新建房贷款余额450.4亿元，同比增长24.4%；再交易房贷款余额43.2亿元，同比增长70.52%。目前莆田市城镇化率逐步加速，居民人均可支配收入稳步增长，对于商品房仍保持较高的刚性需求。在房地产调控政策趋严形势下，房价仍处于相对稳定的态势，整体的风险较小，信贷投放在符合政策规定范围内仍将得到金融机构的有力支持。（莆田市住房和城乡建设局陈志强、陈建玫）