2022年上半年莆田楼市发展如何? 看这里！

2022年为促进房地产市场平稳健康发展，政策环境逐渐宽松，房企在营销上面也费尽心思，但总的来说，仍然无法抵御市场的低迷。现今大多城市由于对调控反应比较敏感，市场调整压力较大，因此政策出台频率相对较高。

2022年上半年，莆田市坚持“房住不炒”定位，因城因时施策，进一步完善房地产宏观调控，支持刚性和改善型住房需求，健全商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳发展。

其实不论是莆田还是全国楼市都经历了一段“磨难期”，强力的救市政策，似乎拳拳打在棉花中，“金三银四”的爽约，到了7月市场似乎有了回暖的迹象。

经济篇

01

全国经济环境

2022上半年全国经济内外承压，国内疫情反复、美联储加息、俄乌局势、通胀等多因素影响下，全国投资增速放缓，消费下跌，市场信心明显不足；5月M2同比增长11.1％，流动性环境宽松，CPI重回“2时代”。

02

全国调控政策

 2022上半年，预计全国商品房销售额下跌超30％，TOP10房企平均跌幅约40%，千亿房企仅剩9家（同期19），TOP100业绩下滑48.6％，300城宅地出让金下行55％；特殊背景下，政策“纠偏转向”，中央频繁释放积极信号，2022年超180省市出台优化调整房地产政策超500次；短期来看整体市场已基本触底，但难快速反弹，需缓慢恢复，中央首次明确支持刚性和改善性住房需求，提出加强预期引导，推迟房产税扩大试点，多举措扎实稳住经济大盘。

半年央行一降准/两降息/一调整首套贷款利率下限，利率下调空间打开，实质利好客户购房；高层表态房企合理融资将得到支持，支持优质企业开展并购贷款融资，收并购贷款不再计入“三道红线”。

2022上半年属于房企偿债高峰期，虽纾困政策持续调整中，但因疫情反复等因素，房企资金压力并未减轻；在房地产修复周期，国央企发挥优势，积极在土地市场进行布局，民企整体拿地积极性低。

在当前房地产修复周期中，TOP20房企中目前以中海、建发、保利为代表，发挥国央企优势，积极在土地市场进行布局。而民企占比偏低，仅少数稳健型以及区域型房企抓住了上升机会，如万科、龙湖等。

截至6月，未能披露年报或未经审核年度业绩的房企至少还有15家，除了富力其余14家均已停牌包括恒大、世茂、奥园、花样年、佳兆业、阳光100、南海控股和当代置业等。

2022上半年全国已有超180个省市出台优化限购、限售、提高公积金贷款额度、降首付比例、加大引才力度等宽松政策；短期来看，各地因城施策频次将继续维持快节奏，供需两端政策仍有空间。

03

莆田经济环境

第一季度全市GDP完成883.12亿元，同比增长6.9%，1-5月固定资产投资同比增长12.7%，其中房地产开发投资174.98亿元，同比下降12.7%，各项开发指标对比去年同期显著回落

可以看出上半年受房地产调控政策及同期高基数影响，叠加市场预期下降、购房者观望情绪等因素，直接影响到全市房地产销售市场的热度。随着“三线四档”、信贷“两道红线”等政策相继出台，直接影响房企资金流动，银行贷款额度不足，到位资金下降明显。从供给侧看，去年以来房地产经营性用地供应不足，房地产投资后续支撑不足。

04

莆田楼市政策

2022上半年莆田连续优化公积金政策，包括可提取抵首付款、二次首付下调至30％、双职工最高额度70万等；年中新政鼓励开发商对三孩家庭购房给予更高优惠，本地无房已婚家庭及人均住房面积低于50㎡三孩家庭可优先选房。

楼市数据篇

土地成交8宗 670亩 总建81万㎡涉宅用地成交6宗 320亩 总建52万㎡ 可售50万㎡。

经营性用地8宗，供应75万㎡，成交81万㎡，成交楼面价3681元/㎡ 溢价率8%；其中涉宅用地6宗，供应47万㎡，成交52万㎡，成交楼面价5555元/㎡ 溢价率8%；

一经营性用地

2022上半年莆田四区经营性成交8宗/总建81万㎡/总揽金30亿，受疫情反复影响，多宗地块取消出让，供地节奏放缓，供需规模同比大幅缩量，涉宅用地为主力

2022上半年成交地块分散，多集中秀屿/涵江/西天尾等外围，核心区域供地不足；土拍热度显著降温，城东片区近年首供由联发竞得，厦门建发再度落子西天尾、保利首进玉湖、宏凌万穗深耕秀屿。

2022上半年仅6宗涉宅+2宗商服用地成交，多由当前在莆主流房企竞得，除玉湖涉宅及坂头商服地块溢价较高外，其余地块热度低；商品住宅限价方面，玉湖、西天尾地块均上涨500元/㎡。（相关阅读：总揽金超29亿！莆田上半年土拍成绩出炉！谁是赢家？）

01

用地供求及供地计划

2022上半年涉宅用地成交6宗/总建52万㎡/揽金27亿，供求量同比腰斩；具体板块表现上，秀屿北板块凭借清塘大道北侧地块及莆兴路地块成交总建居首，涵江板块单宗新浦片区地块成交位列次席。

2022年供地计划显示全年预计涉宅用地供应90万㎡，荔城及秀屿为主力供地区，截至上半年供地完成度仅21%。

2017至2022上半年涉宅用地待推存量

截止2022上半年，莆田四区涉宅用地合计待推土储可售体量89.54万㎡，主要集中秀屿北及涵江板块，秀屿北板块待推量占比近7成为主力库存区域，其次为涵江板块占比20%；按房企来看，莆田国投以46.91万㎡排名首位，涵江区地产开发及宏凌万穗排名位列二三，前三累计待推量70万㎡，合计占比78%。

二

商品房

商品房供应17399套 108万㎡，同比-47%，网签10130套 81万㎡，同比-53%、均价11523元/㎡ 同比+2%。

商品住宅供应4118套 49万㎡，同比-67%，网签4995套 66万㎡，同比-58%、均价11885元/㎡ 同比+5%

商业物业供应807套 6万㎡，同比-12%，网签319套 3万㎡，同比-20%、均价15640元/㎡ 同比+24%

01

商品房情况

受前期供地及推盘节奏影响， 2022上半年新增盘源减少，且2021年强销盘当前多进入销售末期，供货下行；部分在莆房企出现债务危机、经济大环境下行等因素叠加，客户观望情绪加重及房价乐观预期降低，整体成交量同比明显回落。

2022上半年，莆田四区商品房供应107.91万㎡，同比大幅下滑46.6%，成交量80.6万㎡，同比腰斩，供求比为1.34；2022上半年，莆田四区商品房成交均价同比上涨1.8%，处于近年新高水准，受益于市区建发龙湖书香府、联发正荣玉湖天境、联发融创龍德井壹号等高价项目抬升。

商品房供应方面，3月供应冲高主要为安置房集中取证，成交表现平平，1-4月连续走跌，5月新项目开盘后集中备案+早期外围别墅等，成交明显回升，月均去化13.43万㎡；成交均价方面，单月受备案楼盘结构影响起伏较大，3月别墅产品成交拉升均价至1.22万/㎡，随后持续走低，6月小幅翘尾回升至1.21万/㎡。

2022上半年普通住宅供应占比45%，其次为保障房物业占比34%，合计占比近八成；成交方面，普通住宅占比76%为绝对主力，其余物业成交占比低。

2022上半年，莆田四区商品房供求中以普通住宅物业为主力，供应占比45%，成交占比76%从各物业类别来看，普通住宅供求比值为0.79，整体求过于供，商业、SOHO及车位的供求比值分别为1.84/1.85/1.51，均处于供大过于求态势。

莆田四区商品住宅已推未售存量190万㎡，库存去化周期13.4个月，城厢及荔城区为库存主力；普通住宅产品去化周期12.9个月，其余物业去化周期漫长。

2022上半年，莆田四区商品房库存433.7万㎡，去化周期27个月，去化周期漫长，库存量主要集中在住宅及商业产品；住宅产品去化周期为12.9个月，其余物业去化周期漫漫。

02

普通住宅情况

2022上半年供求同比下滑6成左右，市场降温明显，处于近年最低位，3月受市场环境及疫情影响小阳春失约，5-6月新盘入市+开发商加大营销力度冲刺半年业绩，拉动成交小幅回温，整体热度远不及去年。

2022上半年，莆田四区普通住宅供应48.43万㎡，成交61.28万㎡，供求比值为0.79，同比双双回落；价格方面，普通住宅成交均价11569元/㎡，同比上行4.1%，上半年建发龙湖书香府、联发正荣玉湖天境高价项目成交突出，拉升整体均价至近年最高位。

2022年1-2月成交相对高位，3月受市场环境及疫情影响小阳春失约，5月多盘入市成交小幅提升，整体月均去化10.21万㎡；价格走升后持稳，4月处于最高位，截止6月微跌至12091元/㎡；【建发龙湖书香府】【国投木兰府】【联发正荣玉湖天境】成交量位列前三。

供应方面，涵江及城北板块为主力，合计供应28万㎡，占比近六成，成交方面，涵江板块占比23%居首，其次为秀屿北及城北板块；成交价格方面，市中心板块成交均价最高，价格16776元/㎡。

2022上半年，普通住宅物业供应主力为涵江及城北板块，占比均三成左右；成交方面，涵江板块占比23%居首，秀屿北及城北板块分别占比16.4%及14.7%；价格方面，市中心板块为成交均价最高区域，价格为16776元/㎡，同比上行1.1%；其次为城南板块，成交价格16279元/㎡，城北板块排名第三。

供应方面，110-120㎡/130-140㎡及140-160㎡为2022上半年供货主力；成交方面，140-160㎡成交占比24％位列首位， 110-140㎡/总价90-120万产品接受度较高。

分产品线供应方面，110-120㎡产品供应面积11万㎡，其次为130-140㎡及140-160㎡，90㎡以下及160㎡以上供应量较少；2022上半年，莆田四区普通住宅物业成交主力面积段为140-160㎡，成交16万㎡，其次为130-140㎡。

莆田四区成交总价区间相对集中在90-120万，占比为25%；面积区间集中在140-160㎡，占比24%；交叉分析来看，面积段110-120㎡，总价90-120万产品比重相对较大。

03

别墅

2022上半年仅大唐湖心印象项目新增别墅产品，供应量同比大幅下滑83%，处于近年最低位；成交受供应结构影响同步走跌，均价因外围低价或市区高价产品备案月度浮动较大。

2022上半年，莆田四区别墅物业供应0.9万㎡，同比大幅跌落，处于近年最低位，仅大唐湖心印象项目提供新增，累计成交4.92万㎡，供求比值为0.18，成交均价15817元/㎡，同比上调1.7%；【凤达雅景豪园】【正荣白棠云麓】【中科東莊城】 成交位列前三。

上半年别墅仅大唐湖心印象项目在1月/6月新增供应，成交方面，别墅物业月均去化0.82万㎡，1月正荣白棠云麓、5月凤达雅景豪园项目集中备案；成交价格方面，上半年别墅均价呈“W”型增长，由于在售项目少，个盘备案直接影响均价浮动，截止6月均价持稳在19333元/㎡。

2022上半年仅涵江板块新增供应，成交方面，城北早期别墅产品集中网签占比四成，其次涵江板块占比三成；价格方面，西天尾板块零星成交，受个盘影响拉升至最高21283元/㎡，其次城北板块20142元/㎡。

2022上半年，莆田四区别墅物业仅涵江板块有新增供应，成交主力为城北板块，成交占比40.8%；价格方面，西天尾板块均价最高为21283元/㎡，其次为城北板块，成交均价20142元/㎡。

2022上半年别墅物业供求主力面积段为150-200㎡，以叠拼产品为主；成交总价集中在600万以上，占比三成，多为联排产品。

2022上半年，莆田别墅物业主力供应面积区间为150-200㎡，其余面积段供应断档。莆田四区别墅成交面积段以150-200㎡为主，占比36%，总价区间集中在600万以上，占比29%；从整体上来看，面积段350-400㎡/总价600万以上产品集中度最高。

04

办公室商业情况

写字楼持续断供，成交仅0.28万㎡，仅凯天国际及和成天下项目备案，成交均价下降至9639元/㎡。

2022上半年莆田四区写字楼物业持续断供，累计成交0.28万㎡，仅凯天国际及和成天下项目备案。从月度成交来看，写字楼月均去化0.05万㎡，成交均价下滑至9639元/㎡。

2022上半年SOHO仅融创建发观澜云著大平层产品入市，商办成交疲软态势难改，同比下行五成，均价受外围项目影响拉低。

2022上半年，莆田四区SOHO市场仅融创建发观澜云著项目大平层产品新增供应2.5万㎡；成交面积1.35万㎡，同比下跌52.4%，月均去化0.23万㎡，持续低位徘徊；成交均价10716元/㎡，同比下滑16.2%。

【京都壹品】、【荣华大乐城】、 【中建荔景新城】成交位列前三。

2022上半年，莆田四区SOHO+写字楼成交总价段集中60万以下，合计占比60%，面积段集中在30-90㎡的区间，合计占比81%。

05

商业供求情况

2022上半年商业供求同比显著回落，成交均价15640元/㎡，同比上扬24%，处于近年最高位，融创建发观澜云著成交表现突出。

2022上半年，莆田四区商业供应5.73万㎡，同比回落12.3%，累计成交3.11万㎡，同比下行19.7%，供求比1.84，整体供过于求，成交均价15640元/㎡；月度数据来看，商业供应集中在1-4月，成交月均去化0.52万㎡，5月成交量受凯天青山城、融创建发观澜云著备案拉升；

【力高仟喜荟】、【溪畔祥和公馆】、【融创建发观澜云著】供应位列前三；【融创建发观澜云著】 、【凯天青山城】、【中建荔景新城】成交位列前三。

2022上半年莆田四区商业供求主力为秀屿北板块，供应占比40.9%，成交占比19.3%；均价方面，城南板块29791元/㎡最高。

2022上半年，商业物业供求主力为秀屿北板块，供应占比40.9%，成交占比19.3%；价格方面，城南板块成交价格最高29791元/㎡，同比大幅上行，其次城东板块，成交价格26728元/㎡，同比上行43.5%。

2022上半年莆田四区车位物业供应主力为涵江及华亭板块，合计占比48%，成交主力为涵江及玉湖板块，合计占比45%；价格方面，整体车位均价12万/个，市中心板块20.5万/个全市最高，同比下跌2.5%；其次为城东板块，成交价格为19.5万元/个。

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排行，开盘

TOP10房企总销金额66亿元，市占率71%，TOP10房企总销面积52万㎡，市占率65%；正荣以成交金额11.32亿元、销售面积8.55万㎡夺得开发商权益榜单金额及面积双榜首。

建发龙湖书香府以成交金额7.33亿元、成交面积4.34万㎡夺得商品房金额及面积榜单双冠军。

建发龙湖书香府以成交金额6.9亿元、成交面积4.06万㎡夺得商品住宅金额及面积榜单双冠军。

京都壹品以成交金额0.74亿元、销售面积0.5万㎡夺得办公物业榜单金额及面积双冠军。

融创建发观澜云著以成交金额1.36亿元、成交面积0.4万㎡分别夺得商业物业金融及面积榜单首位。

2022上半年莆田四区商品住宅推量1409套，成交769套，整体去化率55%，城北板块为推货主力，上半年开发商推售节奏放缓，4月绶溪双盘加推，单月推量超500套，5月城东新盘首推入市，去化率半年内最高。

政策

2022上半年中央频繁释放积极信号，多次表态支持合理购房需求；下半年政策力度支持有望继续加大，加强预期及舆论引导，既要（坚持房住不炒）又要（稳需求&稳房价）还要（经济&财政收入）的调控目标适当调整优化，各地因城施策维持快节奏。

2022上半年莆田连续出台公积金优化政策，同时优先保障刚需及多孩家庭购房权益；下半年预计政策环境持续宽松，较其他三四线城市调控力度及频次，莆田整体力度小，市场反应及效果并不明显，需要更大力度的刺激政策出台。

01

土地预判

2022上半年供地计划完成度仅21%，土地供求缩量预计下半年供地节奏加快，市区打破“零”挂牌，整体地块素质提升绶溪、紫霄、笏石、月塘南、木兰铁岭片区为重点供地区域受民企资金压力等原因，土拍热度难出现明显提升。

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商品住宅市场预判

供应端方面，上半年受供地规模及推盘节奏影响，新增楼盘减少，购房者观望情绪浓，市场低位运行，预计下半年推货节奏加快，多个新盘入市放量，相比上半年回升明显。

需求端方面，上半年成交降温明显，3月受市场环境及疫情影响小阳春失约，年中冲刺微升，热度远不及去年预计下半年容量有所改善，已知有5个项目处于亮相或筹备阶段，随着信贷放松、规划落地、城建推进等因素，客户信心缓慢恢复，但修复周期拉长

价格端方面，上半年商品住宅成交基数同比往年相对较小，市区个盘集中网签拉升均价下半年市区楼盘持销+主力秀屿北/涵江/西天尾等外围新盘入市，预计成交均价对冲下基本持稳。

当前市场主要是普通购房群体的信心和预期不足，需要通过降成本、降门槛、降利率等方式提升刚需购房者支付能力。2022年上半年的全国房地产市场仍然处于调整期，而短期内可能仍会有更多的城市出台一些创新型救市措施，从而释放更多置业需求。下半年莆田楼市如何变幻，也让我们敬请期待！（以上内容来源中原地产，仅供参考）