隐形“地主”中建系称“根据市场形势拿地”

当前正值房地产行业下行期，楼市和地市都相对清淡，正是遵循“顺周期出货，逆周期拿地”的房企有效控制拿地成本以保证未来盈利空间的好时机。

中房报记者 许倩丨北京报道

中国最大的央企建筑商正在土地市场上四处出击。

5月30日，中国建筑发布公告，同意子公司中国建筑第八工程局（以下简称“中建八局”）投资济南市历下区房地产开发项目。该项目由7宗地块组成，总投资82.16亿元，其中地价款38亿元，开发周期预计4年。

6月1日晚，中国建筑再发公告称，同意子公司中国建筑第二工程局（以下简称“中建二局”）投资北京朝阳区太阳宫地块房地产开发项目。该项目总投资约81.57亿元，其中地价款约66.82亿元，开发周期预计3年。

就在6月1日北京第二轮集中供地中，中国建筑第一工程局（以下简称“中建一局”）旗下企业中建智地，还以29.8亿元拿下了朝阳区崔各庄一宗地块。

随后，在6月2日、6月6日上海首轮集中供地中，中建八局又先后以23.886亿元、8.64亿元成功竞得两宗地块。

一周内，中建系房企（除中海地产）在土地拍卖市场上已拿地约226亿元。

“我们是根据市场形势变化制定的拿地策略。现在国家对房地产政策逐步放松，金融系统也在加大对地产扶持力度，以保证房地产市场平稳健康发展，我们是根据国家政策而进行的同步的策略调整。”对于频繁拿地举动，中国建筑董事会秘书办公室一位人士对中国房地产报记者表示。

迅猛拿地下，中建系地产版图越铺越大。

隐形“地主”中建系再扩大储备

中国建筑集团有限公司（以下简称“中国建筑”）是中国最大的建筑房地产综合企业和中国最大国际承包商。鲜为人知的是，它还是中国最大的地产隐形“航母”。

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌，其中，中建地产是中国建筑各局院地产业务所使用的品牌。中国建筑旗下有8个基建工程局（即“中建一局至八局”）和7个设计研究院，8个基建局各自都有相应地产业务，就连设计研究院也有地产业务。

在这些地产平台中，规模最大的是中海地产，其次是中建八局旗下的中建东孚、中建三局地产，以及中建五局旗下的中建信和地产。

数据显示，中建东孚2021年房地产销售额达446亿元，在百强房企排名中位列75名；中建三局地产2021年销售额为326亿元，排在102名；中建信和地产2021年销售额为213.7亿元，排在127名；中建一局旗下中建智地，2021年销售额为181亿元；中建七局地产2021年销售额为91.6亿元。

“开枝散叶”下，整个中建系地产业务范围几乎遍及全国各省市。进入2022年，在国企、央企房企成为拿地“主角”环境下，中建系房企拿地速度更为迅猛。

6月1日，北京第二轮集中供地中，中建二局旗下中建玖合以上限价格66.815亿元竞得北京朝阳区太阳宫新区一宗居住用地，溢价率为15%，折合成交楼面价约8.8万元/平方米。该地块周边个别项目二手房价格已达16万元/平方米。

当日，中建一局旗下中建智地还以29.8亿元拿下朝阳区崔各庄一宗地块，溢价率达13.31%，成交楼面价约5.25万元/平方米；该地块周边在售新房价格约9万元~11万元/平方米。

5月26日，中建三局旗下中建壹品联合联投置业成功收购北京大兴黄村项目公司79.25%股权，总投资额逾70亿元。该宗地于今年2月曾被北京兴创置地房地产以底价48.2亿元摘得。

在今年北京首轮集中供地中，中建系（除中海地产）获得2宗地块，拿地主体同样是以建筑为主业的中建各局。它们是中建三局旗下中建壹品和北京兴创房地产联合体，以35.7亿元底价拿下大兴西红门地块；中建一局旗下中建智地，以8.1亿元底价拿下房山地块。

经记者统计，截至2022年6月初，中建系（除中海地产）在北京拿地投资额超过300亿元。中建系房企在其他热点城市也展开了大规模布局。

几日前，中建八局出资82.16亿元，拿下济南历下区7宗地块的房地产开发项目。6月2日，中建八局又在上海拿下宝山区顾村大型居住社区地块，土地款23.89亿元；6月6日，又竞得奉贤区一宗地块，地价为8.64亿元。由此可见，中建八局深耕上海的意图非常明显。

“无论是中海地产，还是中建地产，拿地总体策略都是向一线城市和核心二线城市倾斜。”前述中国建筑董事会秘书办公室人士称。

在克而瑞发布的前5月房企新增土地货值百强榜中，中海地产排名第3，中建东孚排名第11，中建三局排名第45，中建国际排名第79；4家中建系房企共新增土地货值959.6亿元，超过第一名万科地产（865.4亿元）。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示，当前正值房地产行业下行期，楼市和土地市场都相对清淡，正是遵循“顺周期出货，逆周期拿地”的房企有效控制拿地成本以保证未来盈利空间的好时机，这也是中国建筑这一类具有较好现金流的企业此时加仓优质土地储备、加大拿地力度的主因。

“在当前土地市场清淡而致各地政府土地财政收入承压，以及民营房企普遍存在流动性紧张的情况下，‘受邀’为地方政府‘站台’并便宜拿地，也是中国建筑等央企维护地方政府关系一举两得的事情；且中建系所拿地块多布局一二线核心城市，去化风险小，未来盈利空间可期。”柏文喜说。

中国建筑的“两难”

虽然建筑板块是中国建筑主要营业收入来源，但房地产开发投资业务却为其贡献了近半利润。

中国建筑2021年财报显示，“房屋建筑工程”营业收入为11470.9亿元，占比为59.5%，毛利率为7.8%；“房地产开发与投资” 营业收入为3309亿元，占比仅17.18%，毛利率达21%。

在各板块利润占比中，“房屋建筑工程”利润为897亿元，在中国建筑总利润中占比为41.87 %；“房地产开发与投资” 利润为697亿元，在总利润中占比为32.55%。

中国建筑是中海地产第一大股东，持有56%股份。2021年财报中，中海地产营业收入在中国建筑总营业收入中占比13%，但中海地产却贡献了402亿元归属母公司净利润，毛利率达23.5%。中国建筑当年净利润也不过514亿元。

高利润回报，促使中国建筑将更多投资放在房地产开发业务上。2021年，中国建筑完成投资额4436亿元，其中，“房地产开发”项目投资占比为74.5%，同比增长6.3%，是各板块中唯一投资正增长的业务。

据一位业内知情人士介绍，因建筑业毛利率很低，且央企管理成本很高，中建各局需要以地产业务相对较高的利润平衡业绩与报表，同时自身项目也能给施工主业带来“一鱼两吃”的局面。如果剥离掉地产业务，各局业绩报表看起来就会很难看。

正如电视剧《理想之城》中所言，工程的毛利率最高不过20%；地产毛利率，高峰期能达50%，下行时期也能到20%。

虽然现在房地产行业利润率在下降，但对于央企而言，融资成本低、拿地门槛也低，反而是逆周期布局一二线城市的机会。

前述中国建筑董事会秘书办公室人士表示，从长期来看，未来房地产行业仍有广阔发展空间，“房住不炒”是调控主基调，短期内市场不会出现抄底反弹趋势，但市场并不会一直下行，总体会以稳健为主。作为国家支柱性产业，房地产行业会保持平稳发展的。

“现在，房地产正处于行业调整和洗牌时期，我们也会积极拓展一些非公开市场，包括通过收并购方式来获取低成本项目。”上述中国建筑董事会秘书办公室人士称。

但是，一个集团拥有多家上市地产公司，母公司资源如何投放、子公司之间能否差异化发展，都是中建系不得不面对的难题。原因是依照资本市场原则，同一个实际控制人旗下的上市公司间不能存在同业竞争问题。

2013年8月5日，中海地产发布公告称，母公司中国建筑拟将房地产事业部、中建地产及运营的房地产发展业务注入中海地产，原则上，中建地产未来将不再新增从事纯粹房地产开发的业务。

整合，意味着利益格局的重新划分和人事调整，对于中国建筑而言，复杂性和难度都很大。几年过去，显然中海地产对中建地产的整合过程并不顺畅，中建各局依然在“各自为营”扩张自己的房地产开发业务。

“消除中海地产与其母公司中国建筑之间在地产业务方面的同业竞争是必须的，这个大方向没有改变。只不过，中国建筑旗下的地产业务分布于各局和地产业务事业部，规模较大且相对庞杂，整合起来并完全注入中海地产存在较大难度，也需要较长时间，期间注重一些机会性投资项目也在情理之中。”柏文喜认为。

来源：中国房地产报