楼市趋稳！2022年在莆田买房，这几点你必须关注！

2021年楼市即将在跌宕起伏中落下帷幕。对于所有和楼市相关的人来说，这注定是难忘的一年，是不平凡的一年，但同时也是充满改变与挑战的一年。

回首这一年，房地产行业一贯的发展逻辑被纷纷敲碎，从政策、金融、土地供应、到销售、服务、二手房挂牌等，全都在发生着改变，政策如同一双大手，对跑偏的房地产市场进行着全方位的修正与调控。

在我们看来，今年是“房住不炒”贯彻实施最坚决的一年，非理性的投资热潮正在从楼市逐步剥离；抢房、炒房的畸形现象正在被纠偏；保值、增值不再是楼市追求的目标。我们有理由相信，经历了2021年的寒冬，2022年的楼市必将韧性前行。

展望2022年，我们认为房地产政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，“四限”调控较难退出。房地产行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款有望继续松绑，进而支持居民自住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。房企整体融资环境明显改善，更利于国企、央企及优质民企，“问题”房企资金周转压力或将加剧。因城施策落实“三稳”，预计三类压力城市或将跟进救市，市场维稳、企业纾困将是必要手段。2022年初，沪广深杭宁等或将率先试点房地产税，但对市场影响有限。

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政策篇

2021年，在楼市政策方面，继续坚持“房住不炒”，做好“六稳” “六保” ， 落实房地产长效机制，大力发展保障性租赁住房.......上半年禁止学区房炒作、推进房地产税立法，各地调控加码 ；2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环。22个重点城市实行集中供地，另有9城自主加入。年内地市转折，土拍规则同步调整，即18城二轮土拍规则明显收紧，从控“名义地价”到控“实际地价”，11城三轮土拍规则明显放松。地方调控高频化、精准化，截至12月20日，73省市、249次政策加码，深圳政策加码多达20次。下半年，压力城市政策解绑稳预期，19城落地“限跌令”，39城通过财税托市。房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题。

热点新闻

1月4日央行工作会议指出

做好"六稳”，“六保”，落实房地产长效机制

1月26日住建部：

赴上海、深圳等地调研督导房地产市场

3月3日住建部调研杭州、无锡楼市

坚持房住不炒，遏制投机炒饭

3月14日“十四五规划”

优化税制结构，推进房地产税立法

3月17日国务院韩正：

解决好大城市住房突出问题,大力增加保障性租赁住房供给

4 月13日发改委：

常住人口300万以下城市全面取消落户限制

4月30日政治局会议：

坚持“房住不炒”，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学

区房等名义炒作房价

5月31日进一步优化生育政策

 实施“三孩”政策

6月4日财政部：

将国有土地使用权出让收入划转给税务部门负责征收

7月23日8部门

联合印发《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》

9月27日央行：

会议指出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”

10月23日全国人大常委会：

授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作

11月12日银保监会：

遏制房地产金融泡沫化倾向，健全房地产调控长期有效

12月6日政治局：

支持商品房市场更好的满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环

12月10日中央经济工作会议：

坚持“房住不炒”，坚持租购并举，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求

在金融方面：

2021 年货币政策前紧后松，前三季度资金监管从严, 防止经营贷违规流入房地产；四季度释放维稳信号，保障刚性购房需求；央行首次一年两次下调金融机构存款准备金率，为2021年的7月15日，12月15日，分别下调0.5个百分点，释放金额2.2万亿，目的是支持实体经济发展，降低融资成本，有利于银行放贷资金缓和，缓解房企资金紧张情况，降低房企开发成本，提高房企拿地信心，改善房贷额度不足的问题，刺激市场购房需求的释放，更好的满足购房者合理的住房需求，促进房地产业良心循环和健康发展，间接利好楼市。

在调控政策方面：

         2021年，全国出台政策600余条，再创历史新高；前三季度调控政策不断完善升级，调控力度强劲、紧密，热点城市持续持续加码，政策覆盖限购、限贷、限售、房地产金融等，包括限购限贷升级，严查经营贷等资金，加强市场整治管理，严审购房资源首付来源等，第四季度发布“扶持性”政策城市明显增多，其目的为调控放松稳定市场格局，包括新房销售价格“限跌”，购房补贴等。

关于莆田楼市的政策，

        2021年整体大方向以精细调控为主：

2021.02 装修管理办法出台

装修价款应以套内建筑面积计价

装修方案必须在售楼部显著位置公示

实体样板房需保留至交房后三个月

房地产开发企业是装修质量品质的第一责任人

装修单价2000元元/㎡以下（中心城区土地级别五以下（中心城区土地级别五级以内2500元元/㎡以下）建筑面积不少于50%

2021.05 莆田精装第五条铁律

一要抓诚信。二要抓质量。三要抓重点。四要抓查处。五要抓成效。

进一步规范房地产开发企业精装修合同格式条款及价格公示行为，净化房地产精装修市场环境，维护消费者合法权益。

2021.05 全面实施“交房（地）既交证”

目前，交房（地）即交证已形成模式。开发企业通过“招拍挂”出让方式取得国有建设用地使用权的，确认无异及缴清费用后，当天即同步颁发不动产权证。

2021.10 毛坯房价，精装价设限、车位限价调整

毛坯房价格受限，商品住房项目同时有毛坯和精装两种类型，毛坯部分的销售均价不得高于整盘（毛坯）最高销售 均价 ；

装修单价 2000元 元/㎡以下（中心城区土地级别五级以内以下（中心城区土地级别五级以内 2500元/㎡以下）建筑面积不少于 50%，其余档次装修单价 2500元 元/㎡以下（中心城区土地级别五级以内3000元 元/㎡以下）；

车位限价下调，中心城区（荔城、城厢）车位价格按照片区类别1- 5 类划分，此次调整为不超过30万元、25 万元、20 万元、15 万元、 10 万元 ，分别下调5万元。

2021.11 市住建等10部门持续整治市场秩序

涉及房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面，重点整治未按房屋买卖合同约定如期交付、房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题；捂盘惜售，囤积房源、挪用交易监管资金、违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价等交易违规现象。

2021.11 装配式建造面积比例调整

对2021- 2025 年新建建筑采用装配式建造的面积比进行逐年调整提高；2021年11月10日起新办理建设用地规划许可证的莆田市新建建筑采用装配式建造的面积比例应不低于23%。2022年起不低于26%2023年起不低于29%；2024年起不低于32%；2025年起不低于35%。

2021.12 商品房预售资金缴存告知制度实行

房地产开发企业在与购房人签订商品房认购协议时，必须同时让购房人签订《商品房预售资金缴存有关事项告知书》。《告知书》示范文本应在售楼场所显著位置同商品房预售资金监管账户等信息对外张贴公示。

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数据篇

 2021年，莆田市(仙游除外)共成交21宗地块，土拍总价115.056亿，共拍出土地面积887109.61㎡。其中，涉及用地成交15宗，1187亩，中建228万m²，可售170万m²，涉宅用地可售楼面价5437元/m²，溢价率17%。

       2021年地块成交集中于市区及涵江，成交热度两级分化，上半场涵江雪津及兴涵片区摇号四连、玉湖地块280家摇号联发竞得，下半场大环境降温，市中心月塘南地块取消出让、绶溪地块溢价成交，民企基本暂缓拿地，以国企央企为主。

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年度地王保利绶溪地块成交总价 24.2 亿，融创沟头地块楼面价最高 11846元 /㎡ ，此外旭辉/ 海伦堡/ 北京天鸿为新晋入莆房企，厦门建发/ 正荣 / 联发/ 大唐等房企持续深耕；商品住宅限价方面，各片区限价小幅放松，玉湖地块上涨 800元 元/ ㎡、绶溪 地块上涨 500元/㎡、兴涵水都地块上涨 480元 / ㎡。 

2021 年涉宅用地成交 15 宗/ 总建 228万㎡/揽金111 亿，供求同比显著下滑近四成；具体板块表现上，城北依托绶溪两宗大体量地块成交总建居首，秀屿北板块凭借苏塘及土海东地块位列次席。

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截止 2021 年，莆田四区涉宅用地合计待推可售体量 109.22万㎡，主要集中秀屿北及城北板块，按房企来看，莆田国投以46.91万㎡待推体量排名首位，保利及莆田建工排名位列二三，前三累计待推量 待推体量排名首位，保利及莆田建工排名位列二三，前三累计待推量 89万 ㎡，合计占比 81% 。

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商品房方面：

供应62483套，447万㎡，同比+69%；

网签33003套，295万㎡，同比-0.2%、均价11483元/㎡，同比+13%。

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商品住宅方面：

供应20404套 261万㎡，同比+40%

网签20410套 263万㎡，同比+27%、均价11623元/㎡ 同比+1%

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全年商品房供应 447万㎡走升高位，受益于近年棚改发力，安商房供应130万㎡占比三成，成交 295万㎡持平去年，市区多个持平去年，市区多个改善楼盘需求释放抬升成交均价，处于近年高位。

2021年普通住宅供应占比57%，成交占比 85%，为供需两端绝对主力，商办物业维持低市占。莆田四区商品住宅存量 205.4万㎡，库存去化周期，库存去化周期9.4个月，城厢区为库存主力；普通住宅产品去化周期 9.0 个月，处在合理区间，商业/商办物业疲态难改。

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全年供求量攀升16年至今最高位，上半年市区优质地块集中入市，核心改善需求释放，市场高热，成交占全年六成 ，8-9月房企推售节奏放缓叠加疫情爆发，成交下滑冰点，年末供需逐步回升，下半年累计成交仅占全年。

秀屿北板块为普通住宅物业供求主力，年供求超53万方，占比两成左右，其次为涵江及城南板块；成交价格方面，市中心板块成交均价最高，价格16714元/㎡。 普通住宅产品供求以140- 160㎡改善户型最集中，功能改善户型最集中，功能 套三套四为主力，18㎡面积段占比小幅上扬，总价面积段占比小幅上扬，总价承受力持续加强。别墅供应8.48万㎡，集中于涵江/秀屿等外围片区，同比大幅回升，仍处于近年次低位，成交量价齐跌，月均去化不足1万方，价格受个盘备案影响波动较大。

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2021年莆田四区别墅产品供求主力为涵江板块，供应占比六成，成交占比四成；价格方面，市中心板块均价 22724元/㎡最高，其次为城东板块 20499元/㎡。

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销售排行篇

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TOP10房企总销金额 236 亿元，市占率 70% ，TOP10 房企总销面积 180万 ㎡ ，市占率 61% ；

保利以总成交金额39.27亿元、总销售面积30.86万㎡夺得开发商权益榜单金额以及面积双榜首；中南珑禧台以成交金额 22.8 1亿元、铜锣湾万达广场以成交面积 14.86万 ㎡分别夺得商品房榜单冠军；中南珑禧台以成交金额 21.2 亿元、清塘雅居以成交面积 14.35万 ㎡分别夺得商品住宅榜单冠军；京都壹品以成交金额 3.39 亿元、销售面积 2.32万 ㎡分别夺得办公物业榜单金额及面积双冠军。

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预测篇

中国的房地产行业拥有约7000万人口就业，产业链上下游近1亿人；房地产关联数十个行业，中国25-30%GDP与房地产和建筑业有关；房地产行业是“事实上”的支柱产业，不以人的喜恶偏好为转移；行业不可绑架经济，不引发风险；土地出让金占地方一般公共预算收入84%；房地产贷款占全部贷款近30% ；近十年房地产投资占全社会固定资产投资比例25%左右。2022年受整体经济环境与疫情不明朗，预计消费欲望、逻辑改变房地产正加速从快周转粗放增长向精细化深耕化转变（高质量）；房企从追求规模、市占转向提质增效；未来房企的竞争的核心力就是产品力。

政策方面：

中央继续坚持“ 房住不炒” 和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变各地因城施策，为防止房价反弹，预计备用政策工具更多整体调控方向：一二线城市稳房价，三四线城市稳需求。

2021年莆田政策重点，加强精装细化调控，整体大方向以精细化调控为主，2022年预计加码，“限”字头概率不大，因城施策，市场精细化调控持续深化，近一步保障刚需、改善群体合理购房需求。

土地方面：

2021 年供地计划完成度未过半，土地供求缩量预计2022年供地规模加大，供地节奏加快月塘南 、玉湖、国欢镇、涵东街道、高铁新城为重点供地区域片区供地中心化， 提升房企取地积极性。

市场方面：

预计2022年商品住宅出现回落，主要由于：

1、2021年涉宅地块供应明显缩量，可售体量远低于往年，且当前城市广义库存已处于近年最低位，对二级供应形成直接影响；

2、目前莆田四区待推土储主要集中在少部分房企，房企推盘计划、营销节奏对供应格局影响大。

2022年预计精装调控下，市中心毛坯销售房源占比近一步提升外围、市区盘源比例相对健康，整体价格基本持稳。